Gayrimenkul sektörü, cazip getirisiyle her zaman en çok tercih edilen yatırım türlerinden biri olmuştur. Ancak gayrimenkul yatırımını bireysel olarak yapmak herkes için ideal olmayabiliyor. Çünkü bu yatırım için önemli miktarda bilgi ve sermaye gerekli. İşte tam bu noktada gayrimenkul yatırım fonları devreye giriyor. Peki, gayrimenkul yatırım fonu nedir ve yatırımcıya ne gibi faydalar sunar? Bu yazıda, bu sorunun yanıtlarını detaylı bir şekilde ele alacağız.
Gayrimenkul Yatırım Fonu Nedir?
Gayrimenkul yatırım fonu(GYF), ağırlıklı olarak taşınmazlara yatırım yaparak pay sahiplerine gelir sağlayan ve yatırım fonu yapısını kullanan bir fondur. Sermaye Piyasası Kurulu(SPK) düzenlemelerine tabi olan bu fonlar, nitelikli yatırımcılardan alınan katılma payları karşılığında toplanan paralarla oluşur. GYF’ler, 6362 sayılı SPK Kanunu’nun 53. maddesinde düzenlenmiştir.
Kurucular bu fonu, SPK’nın belirlediği varlık ve işlemler üzerinde, pay sahiplerinin menfaatine inançlı mülkiyet prensipleri çerçevesinde yönetirler. Bu fon, süreli veya süresiz olarak kurulabilen ve tüzel kişiliği bulunmayan bir malvarlığı olarak tanımlanır. Ancak, tapu işlemleri için tüzel kişiliği olan bir yapıya sahiptir.
Yatırımın temeli, toplanan sermayenin, uzman bir portföy yönetimi altında gayrimenkul varlıklarına yönlendirilmesi ve bu varlıklardan elde edilen kira geliri veya alım-satım kârlarından pay sahiplerine gelir dağıtılmasıdır.
Kurucular GYF’leri belirli bir süreyle ya da süresiz olarak oluşturabilirler. Ayrıca GYF’ler tüzel kişiliğe sahip olmayan mal varlıklarıdır. Bu fonlar, portföy değerinin en az %80’ini gayrimenkul yatırımlarından oluşturmak zorundadır. Portföylerinde gayrimenkul satın alabilir, satabilir, kiralayabilir ve gayrimenkul satın alma veya satma vaadinde bulunabilirler.
Bununla birlikte, GYF’lerin gayrimenkul projelerine direkt yatırım yapmaları, inşaat işlerini üstlenmeleri veya otel, hastane gibi ticari gayrimenkulleri işletmeleri mümkün değildir. Yatırım yapılabilir varlıklar ve işlemler, ihraç belgesinde belirtilen esaslara göre şekillendirilir. Yalnızca SPK tarafından tanımlanan nitelikli yatırımcılar bu fonlardan katılma payı satın alabilirler.
Gayrimenkul Yatırımının En Kazançlı Yolu Missafir!
Missafir ile evinizi kısa/orta dönem kiralayarak gayrimenkul yatırımının en kârlı yolunu keşfedin! TÜRSAB A grubu turizm şirketi Missafir, kısa dönem kiralamalar için size sertifikalı, yasal ve sorunsuz bir gayrimenkul yönetimi hizmeti sağlar. Missafir’e başvurun, stressiz ve kazançlı ev sahipliğinin tadını çıkarın!
Nitelikli Yatırımcı Nedir?
Yatırım Kuruluşlarının Kuruluş Ve Faaliyet Esasları Hakkındaki Tebliğ’e göre, bir kişinin nitelikli yatırımcı olmak için aşağıdaki şartlardan en az ikisini sağlaması gerekir:
- Son on iki ay boyunca, her çeyrek dönemde en düşük 500.000 Türk Lirası değerinde işlemleri tamamlayarak, belirlenen piyasalarda aktif bir işlem geçmişi sergilemiş olmaları.
- Nakit ve sermaye piyasası araçları dahil, 1.000.000 TL değerini aşan finansal varlık birikimine sahip olmaları.
- Finans sektöründe uzman yönetici olarak en az iki yıllık bir deneyime sahip olmaları, ya da sermaye piyasası alanında asgari beş yıllık uzmanlık tecrübesine sahip olmaları ya da Sermaye Piyasası Faaliyetleri İleri Düzey Lisansına veya Türev Araçlar Lisansına sahip olmaları.
İnançlı Mülkiyet Nedir?
Gayrimenkul yatırım fonlarını düzenleme süreci inançlı mülkiyet prensiplerine dayanmaktadır. Bu ilkeyle, fon kurucusu, fona yönelik inançlı mülkiyet haklarına sahip olurken, tasarruf sahipleri bu hakları fon kurucusuna bırakırlar. İşlemlerin yetki devri, fonun içtüzüğü aracılığıyla gerçekleşir. Fon kurucusu, bu içtüzük doğrultusunda ve tasarruf sahiplerinin çıkarlarını gözeterek fonu yönetme sorumluluğunu alır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı(GYO) Nedir?
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları(GYO), yüksek getiri potansiyeline sahip emlak projelerine yatırım yapma amacı güden kurumlardır. GYO’lar, bireysel ve kurumsal yatırımcıların sermayelerini birleştirerek, geniş çaplı emlak girişimleri oluştururlar.
Bu şirketler, çok çeşitli emlak projelerine yatırım yapabilirler. Bu projeler arasında apartmanlar, ofis binaları, hastaneler, oteller ve AVM’ler vardır. GYO’lar, bu projelerden elde edilen kira gelirleri veya alım-satım işlemleri yoluyla gelir elde etmeyi hedefler.
GYO’ların asıl hedefi, gayrimenkul sektöründe büyük ölçekli projelerin hayata geçirilmesi için kurumsal sermaye sağlamaktır. GYO’lar likidite sorunlarının sıkça yaşandığı gayrimenkul piyasasında çözümler sunarlar. Çünkü yatırımcıların fonlarını bir havuzda toplayarak büyük projelerin sürekliliğini ve gelişimini destekler.
SPK tarafından denetlenen bu ortaklıklar, gayrimenkullere ve bu alana dayalı haklara yatırım yapma yetkisine sahiptir. Ayrıca kurumlar vergisi muafiyeti gibi vergisel avantajlardan yararlanabilirler.
Gayrimenkul Yatırım Fonu Katılma Payı Nedir?
Katılma payı, yatırımcının fon içindeki payını temsil eder. Böylece yatırımcıların fonun performansına bağlı olarak kazanç elde etmesini sağlar.
Gayrimenkul Yatırım Fonu Nasıl Alınır?
Bir gayrimenkul yatırım fonuna yatırım yapmak için, önce fon kurucusunun SPK’ya sunmuş olduğu ve SPK tarafından belirlenen standartlara uygun düzenlenmiş ihraç belgesinin onaylanmış olması gerekir.
Yatırımcılar, onaylanmış ihraç belgesinde belirtilen esaslara ve satış başlangıç tarihlerine uygun olarak, ilan edilen dağıtım kanalları üzerinden bu fonlardan katılma payı satın alabilirler. Yatırımcılar bu payları; fon kurucusu, yatırım kuruluşları veya Türkiye Elektronik Fon Alım Satım Platformu(TEFAS) gibi platformlar aracılığıyla, belirlenen saatler içinde alıp satabilir.
Bu süreçte, katılma payları sadece SPK tarafından nitelikli yatırımcı olarak belirlenmiş kişilere açıktır.
Gayrimenkul Yatırım Fonu Avantajları
Gayrimenkul yatırım fonları, yatırımcılar için bir dizi avantaj sunar. İlk olarak bu fonlar, yatırımlarının profesyonel fon yöneticileri tarafından yönetilmesini sağlar. Bu da yatırımcılara zaman ve uzmanlık gerektiren piyasa analizlerinden tasarruf etme imkanı verir.
Yatırımcılar, Risk Dağıtımı İlkesi sayesinde bireysel olarak erişemedikleri risk dağılımını gerçekleştirebilirler. Böylece yatırımlarını daha sağlam bir temele oturtabilirler. GYF’ler, hisse senedi piyasalarındaki dalgalanmalardan etkilenmeksizin, gayrimenkul piyasasının sunduğu fırsatlardan faydalanma olanağı tanır.
Fon katılımcıları, fon paylarını istedikleri zaman geri satar. Bu sayede yatırımlarının likiditesini korurlar. Fonun mal varlığı, kurucunun mal varlığından ayrıdır. Bu nedenle fon malvarlığı, herhangi bir haciz ve tedbir işlemine tabi tutulamaz. Ayrıca iflasa dahil edilemez. Bu şekilde yatırımcıların sermayesi yüksek bir güvenlik altında olur.
Gayrimenkul Yatırım Fonu Vergi Avantajı
- Gayrimenkul yatırım fonlarından elde edilen gelirler, kurumlar vergisi ödemesinden muaftır.
- Bu fonlar için uygulanan stopaj oranı %0’dır.
- Fon katılımcılarına dağıtılan kâr payları herhangi bir vergi kesintisine uğramaz.
- Gayrimenkul yatırım fonları, KDV mükellefi olmasına karşın, katılma belgelerinin iade edilmesi ya da başka yollarla elden çıkarılması durumunda elde edilen kazançlar için %10’luk bir vergi kesintisi uygulanır.
- Yıllık gelir vergisi beyannamesi gerektirmez.
- Tam mükellef kurumlar için, elde edilen kârın %50’si gelir vergisinden istisna edilmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Fonu Tebliği
GYF’ler, 30.12.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ile ülkemizde ilk defa hukuki alt yapıya kavuşmuştur.
Tebliğ yıllar içinde çeşitli düzenlemelere uğramıştır. 01.12.2021 tarihinde yapılan düzenlemeyle son halini almıştır.
Gayrimenkul yatırımı hakkında daha fazla bilgi için “Gayrimenkul Yatırımı İle Para Kazanmak” yazımızı da kaçırmayın!
