Kat İrtifakı Nedir? Kat Mülkiyeti Nedir?

Mülk sahibi olmak, kendileri ve aileleri için yatırım yapmak isteyenlere pasif gelir ve değer artışı gibi olanaklar sunuyor. Böyle önemli bir yatırım yaparken elbette dikkat edilmesi gereken çeşitli hususlar var. Ev sahibi olma sürecinde bazı prosedürler bulunuyor ve bu süreçte kat irtifakı ve kat mülkiyeti gibi kavramlar büyük önem taşıyor. “Kat irtifakı ne demek?” sorusu bu yüzden birçok potansiyel ev sahibinin gündeminde.

Eğer siz de ev satın almayı düşünüyorsanız ve tapu işlemlerinize başlamadan önce karşınıza çıkabilecek kat irtifakına dair sorular ve kavramlar hakkında bilgi sahibi olmak istiyorsanız doğru yerdesiniz. Bu yazımızda kat irtifakı nedir, kat mülkiyeti nedir, kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki farklar nelerdir sorularına cevap bulabilirsiniz.

Kat İrtifakı Nedir?

Tapu çeşitlerinden biri olan kat irtifakı kısaca arsa üzerinde başlanacak inşaata yönelik pay sahiplerinin mülkiyet hakkı olarak tanımlanabilir. Kat irtifakı, inşaatı devam eden yapılardaki bağımsız bölümlerin satışını mümkün kılmak için kurulur.

Projesinin hazırlanmasından ve onay almasından sonra inşaat sürecine girmiş bir binadan daire almak istediğinizi varsayalım. Bu noktada size direkt olarak dairenin tapusu verilemez, yalnızca belirli bir pay alabilirsiniz. İşte, bu payı belirtmekte olan resmi belgeye kat irtifakı denir. 

Böyle bir durum “Kat irtifakı yoksa ne olur?” sorusunu doğurabilir. İnşaat halindeki bir proje üzerinde hukuki olarak hak ve söz sahibi olabilmeniz için kat irtifakı kurulması önemli. Örneğin, eğer mülk satın almak için banka kredisi çekmeyi düşünüyorsanız satın alacak olduğunuz evin irtifakının olması gerekiyor. Aksi bir durumda bankalar konut kredisi vermiyor.

Kat İrtifakı Tapusu Nedir?

Kat irtifakı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden alınacak bir belge ile kurulur. Bunun sonucunda elde edeceğiniz belgeye kat irtifakı tapusu denir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca düzenlenmiş olan irtifak tapusu, inşaatın bitimine kadar geçerli olan bir belge. Yani kısa süreli bir ara form niteliğinde diyebiliriz.

İrtifak tapunuzda satın aldığınız mülke dair tüm detaylar belgelenir. Evin açık adresi, kat numarası, hak sahibi olduğunuz arsa payının mertekaresi bu belgede yer alır. 

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur? 

Hala inşaat halinde olan yapıların satışı gerçekleştirilirken “Kat irtifakı nasıl yapılır?” sorusu merak konusu oluyor. İrtifak kurulması için belirli şartların yerine getirilmesi gerekli. Aksi halde inşaatı devam eden yapılardaki bölümlerin satışı yapılamıyor.

Kat İrtifakı Kurulmasının Şartları Nelerdir?

Peki, kat irtifakı kurulması için gerekli olan şartlar neler? Sizin için bu koşulları aşağıda listeledik:

1. Anayapı henüz tamamlanmamış olmalı.
2. Yapılacak bölümler bağımsız olmalı.
3. Yapılacak yapının tamamında kat irtifakı kurulmalı.
4. Maliklerin tümü istemde bulunmuş olmalı.
5. Birden çok malik (söz sahibi) varsa resmî senet, tek malik varsa istem belgesi düzenlenmiş olmalı.
6. Kanunda belirtilen belgeler getirilmiş olmalı.

Kat İrtifakı için İstenen Belgeler Hangileridir?

Kat irtifakı kurmak için gerekli belgeler aşağıdaki şekilde sıralanabilir:

1. Dilekçe: İrtifakın kurulabilmesi için tüm maliklerin imzasını taşıyan, bağımsız bölümlere ilişkin değerlerin ayrı ayrı yazıldığı ve bu değerlere göre bölünmüş arsa paylarını gösteren bir dilekçe.
2. Genel İnşaat Projesi: Genel projenin bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırları dışında bayındırlık ve iskân müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir. Blok yapıların söz konusu olduğu yapılarda her bloğa ilişkin proje ayrı verilmek zorunda.
3. Vaziyet Planı: Bir arsa üzerine yapılacak olan birden fazla yapının (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu ve varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece onaylanmış olması gerekir. Genel inşaat projesinde vaziyet planı mevcutsa ayrıca vaziyet planı belgesine gerek olmaz.
4. Yönetim Planı: Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir.
5. Liste: Listedeki her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi niteliğini ve bunların birden başlayarak sırayla giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi gerekir. Liste, ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmalı ve noterden tasdiklenmelidir.

• Söz konusu taşınmaz mala ait tapu senedi, tapu senedi yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
• Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliğiyle vesikalık fotoğrafları, T.C. kimlik ve vergi numarası,
• İşlem taraflarında temsilci sıfatıyla katılan varsa temsile ilişkin yetki belgesi.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, hak sahibinin taşınmaz üzerinde hem mülkiyet hem de kullanım hakkı olmasına denir. Bu haklara ortak alanlar da dahil.

Kat mülkiyeti tapusuna sahip olabilmek için ilk olarak iskan belgesi almak gerekir. İskan belgesinin ne olduğunu merak ediyorsanız bu konuda sizin için hazırlamış olduğumuz İskan Ne Demek? İskan Nasıl Alınır? isimli yazımızı inceleyebilirsiniz.

Daire, depo, mağaza veya kat gibi bağımsız bölgeler için alınan kat mülkiyeti; yapının inşaatının tamamlanmış olmasını gerekli kılar. Kat mülkiyeti için zorunlu olan bir başka faktörse taşınmazın bağımsız olması olarak açıklanabilir. Kat mülkiyeti sayesinde hak sahipleri yapıdaki diğer maliklerden bağımsız olarak taşınmazını satma, kiralama ve ipotekleme haklarına sahip olur. 

Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır?

İnşası biten bir yapı için müteahhitler öncelikle iskan ruhsatı için başvuru yapar. Sonrasındaysa kat irtifakını kat mülkiyetine çevirmek için dilekçe verir. Binanın yalnızca bir bölümüne kat mülkiyeti kurulamadığından dolayı irtifak hakkına sahip olan tüm maliklerin onayı gerekir. Tüm malikler kat mülkiyetine geçiş için ortak karara varırsa Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne başvuru yaparak kat mülkiyet tapusu alınabilir.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler arasında önem taşıyan unsurlardan birisi de mülkiyet hakkını ifade eden tapu nitelikleri. Mülk sahibi olmayı düşünüyorsanız Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler konulu yazımıza da göz atmanızda fayda var.

Peki kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki farklar nelerdir? Bunları şu şekilde sıralayabiliriz:

1. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasındaki farklar arasındaki en temel nokta iskan belgesi. Çünkü kat irtifaklı bir binada yapı kullanım izni bulunmuyor. İşte bu yüzden iskan belgesi kat mülkiyetine geçiş aşamasında en önemli şartlar arasında.
2. İrtifak alımı için inşaatın başlamış fakat henüz tamamlanmamış olması gerekli. Kat mülkiyeti tapusundaysa inşaatın bitmiş olması söz konusu. Kısacası; inşaat süresince geçerli olan kat irtifakı, sadece geçici bir süreliğine alınacak bir belge denilebilir.
3. İrtifakta mülkiyet hakkı arsa payı cinsiyle belirtilir. Yani bir yapıdaki tüm daire sahiplerine arsadan pay verilmiş olur. Kat mülkiyetindeyse arsa niteliği artık ortadan kalkar ve bağımsız bölümlerin tapudaki niteliği bina olarak belirtilir.
4. Kat mülkiyetine sadece inşası tamamlanan yapılar sahip olabildiği için yapının projesine uygun bir şekilde inşa edilmeme riski gibi bir durum söz konusu olmaz. İrtifak sahibi binalardaysa inşaatın bitimiyle proje hataları gerçekleşebilir.
5. İrtifakı olan bir binanın yıkılması gibi bir senaryoda hissedarlara tapuda belirtilmiş arsa payı üzerinden hak verilir. Kat mülkiyetli tapu sahipleriyse binanın yeniden inşası durumunda sahip oldukları bağımsız bölümler kadar hak sahibi olabilirler.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş

Yukarıda da aktardığımız gibi kat irtifakı, binanın inşası tamamlanana kadar geçerli bir belge. Bina tamamlandıktan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapılması gerekir. Fakat binanın inşasının irtifak alımından sonraki 5 yıl içerisinde tamamlanmış olması gerekir. Binanın yapımı belirtilen bu 5 yıllık süre içinde tamamlanmamışsa hisse sahipleri itirazda bulunabilir ve irtifakı bozabilir.

Peki kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir?

1. Yapının sadece bir kısmı için kat mülkiyeti yapılamaz. Bu yüzden irtifak hakkına sahip tüm maliklerin onayı gerekli. Anlaşmazlık yaşanması durumunda mevzu mahkemeye taşınabilir ve uyuşmazlık çözüme kavuşturulabilir.
2. Bütün malikler kat mülkiyetine geçiş konusunda ortak karara vardığında binanın bulunduğu belediyeye başvuru yapılır ve yapı kullanma izin belgesi alınır.
3. Yapının projesine uygun olarak tamamlanması durumunda harç veya vergilerden muaf bir şekilde sadece döner sermaye ücreti ödenerek kat mülkiyetine geçiş işlemi tamamlanır.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte gerekli belgeleri sizin için listeledik:

1. İskan belgesi
2. Nüfus cüzdanı fotokopisi
3. Yapının bağımsız bölümlerine ait arsa payları ve bu bölümlerin listesi
4. Bağımsız bölümlere ait Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
5. Yapının borcunun olmadığına dair belge

Kat İrtifakı Nasıl Sona Erer

Kat irtifakının sona ermesi durumuna ilişkin düzenlemeler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 49. maddede belirtiliyor. Mevcut düzenleme sonrası irtifakın sona erme nedenleri aşağıda sıralanmıştır:

1. Tek malik varsa bu kişinin, paylı mülkiyet varlığı halindeyse maliklerin her birinin, irtifak hakkının tapu kütüğünden çıkması talebiyle irtifak sonlandırılabilir.
2. Yapının tamamen yok olması halinde üzerindeki tüm irtifak hakları da sonlanır.
3. Hukuki veya maddi bir sebeple arsa üzerinde yapı inşası imkansız duruma gelmişse irtifak hakkı sonlanır.
4. Söz konusu arsa kamulaştırılmışsa kat irtifakı son bulur.
5. Yapının plana göre 5 yıllık bir süre içinde inşaatın tamamlanmaması durumunda maliklerin her birinin talebiyle Sulh Hakimi tarafından irtifak hakkı sonlandırılabilir.