Sorunsuz Şekilde Konut Sahibi Olun: Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yapabileceğiniz en büyük ve önemli yatırımlardan biri bir gayrimenkul satın almak. Ama tabii ki ev sahibi olmak hiç de hafife alınacak ve aceleye getirilecek bir karar değil. Pek çok farklı detayı göz önünde bulundurmanız ve dikkatlice değerlendirmeniz gerekiyor ve bu süreç oldukça kafa karıştırıcı olabiliyor. Bu sebeple bu yazımızda sizin için ev alırken dikkat edilmesi gerekenler konusunda her şeyi baştan sona adım adım listeledik.

Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler Listesinin İlk Maddesi: Bütçe Belirleme

Hepimizin hayalinde istediğimiz tüm özelliklere sahip ideal bir ev vardır fakat gelir, bütçe vb. konular söz konusu olduğunda her zaman hayallerimiz ve gerçekler birbiriyle uyuşmayabilir. Ev arama ve satın alma sürecinizde yapmanız gerekenlerden ilki geliriniz ya da birikimleriniz doğrultusunda uygun bir bütçe kararlaştırmak. Eğer yeterli bütçeniz yoksa krediye de başvurabilirsiniz fakat çekebileceğiniz ve geri ödeyebileceğiniz miktarları da iyi düşünmelisiniz. Farklı bankaların aylık ödeme ve faiz oranlarını internet üzerinden hesaplayarak sizin için en uygun seçeneği belirleyebilirsiniz.

Krediye Uygunluk Şartları 

Ev alırken dikkat edilmesi gerekenlerden bir diğeriyse eğer kredi çekmeye karar verdiyseniz evin krediye uygun olup olmadığı. Kredi çekmeden ya da bankanıza ekspertiz ücreti ödemeden önce satın almayı planladığınız evin bazı şartları karşıladığını kontrol etmelisiniz.

• Öncelikle evin “mesken” olarak geçmesi yani dükkan, arsa, depo tarzı bir tapu türünde olmaması gerekiyor. 
• Evi size satacak kişinin anneniz, babanız, kardeşiniz, yeğeniniz vb. bir akrabanız olmaması gerekiyor.
• Evin bir kat mülkiyeti tapusu olması, gerekli kanunlara ve yönetmeliklere uygun olarak yapılmış olması gerekiyor.
• Sıfırdan yapılan bir konut projesinden ev satın alacaksanız projenin en az %80 oranında tamamlanmış olması (çatı, dış kaplama, kapı ve pencereleri takılmış şekilde) ve kontrole gelecek olan eksperden onay alması gerekiyor.
• Evin projesine uygun olarak inşa edilmiş olması yani depo gibi alanları başka şekillerde kullanılmayan ya da ortak alanları büyütülmeyen bir konut olması gerekiyor. Bunun sebebiyse bu tip projelerin sonradan yıkım kararı vb. durumlarla karşılaşabilmeleri. Evinizin değeri bu durumda büyük bir düşüş yaşayarak bankanın teminat olarak kabul edeceği değerden çok farklı olabilir.
• Hisseli tapu durumlarında evin tüm hissedarların rızası dahilinde satılacak olması ve herkesin paylarına göre satış yapılması gerekiyor.

Evde Aracı Olup Olmadığı

İlgilendiğiniz bir evi emlakçı aracılığıyla bulduysanız emlak ofislerinin hem alıcıdan hem de satıcıdan yasal olarak ev fiyatının %2si + KDV bedeli kadar komisyon talep etme hakkı olduğunu unutmamalısınız. Eğer ödemeniz gereken komisyon bedeli fazlaysa bütçenizi zorlayabilir ve diğer masraflardan kısmak zorunda kalabilirsiniz. Sahibinden satılan evlere bakmanız ya da bütçenizi emlakçı komisyonuna göre ayarlamanız en doğrusu. Ayrıca emlakçının sizden evi gezdirmek için kesinlikle herhangi bir ücret alamayacağını da aklınızda bulundurun. Emlakçılar yalnızca uzak ilçelerde gösterilecek evler için ulaşım bedeli talep edebilir. Fakat emlakçının size gezdirdiği bir evi daha sonrasında sizin ev sahibiyle anlaşıp emlakçıyı aradan çıkararak satın almanız durumunda yönetmeliğin 20. maddesine göre emlakçınız hizmet bedeline hak kazanıyor. Yani yine komisyon ödemiş olursunuz.

Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve İskan Ruhsatı

Aslında bu üç terim genelde birbirleriyle çok karıştırılsa da aralarında çok önemli farklar bulunuyor. Bir arsaya yapılan inşaat üzerinde hak sahibi olabilmek için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden alınan belgeye kat irtifakı tapusu deniyor. İnşaat onayı alınmış fakat tamamlanmamış projelerde kat irtifakı alınıyor. Proje tamamlandığında müteahhit belediyeye iskan ruhsatı başvurusu yapıyor. İskan ruhsatı alındığında temin edilen tapuyaysa kat mülkiyeti tapusu deniyor. Burada sizin üzerinize düşen görevse bu süreçlerin yönetmeliğe uygun bir şekilde yapılmış olup olmadığını kontrol etmek.

Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler Arasından En Önemlisi: Deprem Riski

Maalesef ülkemizin çok fazla bölgesi deprem kuşağı ve fay hattı üzerinde konumlandığından dolayı deprem riski göz ardı edilemeyecek kadar önemli bir konu. Ev seçeneklerinizin hepsinin zemin etüt raporu ve deprem yönetmeliğine uygunluk raporu olmalı. Bu raporların bir kopyasını da müteahhit veya ev sahibinden istemelisiniz. Riskli bir konut satın alırsanız yasal olarak kentsel dönüşüm kapsamında belediye tarafından evinizin yıkılması gerekebilir.

Görmeden Ev Almayın

Ev alırken belki de en temel konu evi kendi gözünüzle görmeniz. Mümkünse satıcıyla kesinlikle evin içerisinde bir görüşme yapmalı ve evi tüm detaylarıyla incelemelisiniz. Eğer evin projesi henüz tamamlanmamışsa proje hakkında tüm bilgilere sahip olun. Fotoğraflar sandığınızdan çok daha yanıltıcı olabilir.

İpotek ve Haciz Kaydı 

Satın almayı düşündüğünüz ev her ne kadar kafanıza yatarsa yatsın evin ipotek, şerh veya haciz kaydı varsa dikkatli olmalısınız. Çünkü bankalar konut tapusu üzerinde birinci derece ipotek hakkına sahip olmayacaksanız kredi başvurunuzu genellikle kabul etmiyorlar. Var olan ipoteği kaldırtamadığınız sürece de konut kredi süreciniz büyük ölçüde sekteye uğruyor. 

Bunun dışında eğer müteahhitinizin borçları varsa ipotek kaydı sizin üzerinizde olmadığından dolayı eviniz bir anda satışa çıkartılabiliyor ve çok daha yorucu yasal süreçlerle uğraşmak zorunda kalabiliyorsunuz.

Sıfır Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler – Proje Ruhsatı ve Yapımcı Firma Araştırması

Eğer gayrimenkul şirketleri tarafından inşa edilen toplu konut projeleriyle ilgileniyorsanız şirketler hakkında ön araştırma yapmanız vakit ve para kaybı yaşamamanız açısından önemli. Beğendiğiniz bir projenin sahibi şirketin portfolyosunu incelemeniz iyi bir fikir olacaktır. 

Bunun yanı sıra şirketin eğer varsa referanslarını kontrol etmek, daha önce herhangi bir alıcıyla mahkemelik olup olmadığını öğrenmek, önceki projelerini bitirip bitirmediğini, söylenen süre sonucunda alıcılara konutlarını teslim edip etmediğini bilmek de kritik önem taşıyor.

Rutubet ve Cephe 

Rutubet, ev alırken dikkat edilmesi gerekenler konusunda yeni ev sahiplerine en çok sorun yaratan durum. Evde rutubet olmadığından emin olmanız ve bunu bir uzmana kontrol ettirmeniz ileride çıkacak ağır masrafları önleyebilir. Fakat bazı evlerde eğer evin boyası yeni yapıldıysa rutubet bu yolla saklanabiliyor ve uzun süre boyunca fark edilmiyor. Evin dış cephe kaplaması üzerinden de rutubet olup olmadığını kontrol etmelisiniz. Bir diğer sorun yaratan konuysa cephe seçimi. Kuzey ve güney cepheli evler arasında hem büyük ölçüde fiyat farkı hem de ısınma farklı olabiliyor. Kuzey cepheli evler pek ışık almadığından dolayı daha serin ve karanlık olabiliyor. Fakat güney cepheli evler de güneşli havalarda bir o kadar sıcak oluyor. Evin bulunduğu yerin iklimini de düşünerek seçim yapabilirsiniz.

Aidat Bedeli

Aidat bedeli de ev alırken dikkat edilmesi gerekenlerden biri. Evin aidat bedeli uygun bir fiyatta olmalı ve aylık bütçenizi zorlamamalı. Bu nedenle bu bedeli mutlaka satın alım işleminden önce öğrenmelisiniz.

Teslim Tarihi

Kararlaştırılan teslim tarihi mutlaka satış sürecinde sözleşmenize eklenmeli. Bunu yaptığınız takdirde proje eğer söz verilen tarihte bitirilmediyse ve evinizi teslim alamazsanız müteahhitiniz günlük ya da aylık baz üzerinden size cezai tazminat ödeyecektir.

Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Ulaşım

Konutunuz yazlık olarak kullanılmayacaksa merkezi bir bölgede olmalı. Evin değerini arttıran en önemli unsurlarsa şunlar: 

• Büyük karayollarına, 
• Otobüs, metro, vapur vb. toplu taşıma duraklarına, 
• Alışveriş merkezlerine, 
• Hastane, veteriner, sağlık ocağı, eczane gibi sağlık kuruluşlarına,
• Banka, market, okul vb. yerlere yakın olması 

Eğer konutta siz oturacaksanız merkezi konumu hayatınızı kolaylaştırmış oluyor, kiraya verecekseniz de kira değerini arttırmış oluyor.

İstenen Fiyat ve Piyasa Değeri

Beğendiğiniz eve istenen fiyatın evin piyasa değerinden çok daha yüksek olduğunu düşünüyorsanız evin değerine uygun bir ücret istenip istenmediğini test etmeniz gerekiyor. Bunun için aynı konumda, aynı metrekare alan ve oda sayısına sahip evlerden yararlanabilirsiniz. O civardaki satılık evlerin fiyatlarının ortalamasını alabilir veya kira bedellerini 215’le çarparak yaklaşık bir değere ulaşabilirsiniz. Sizden bu işlemler sonucunda ulaştığınız ortalama değerin çok üzerinde bir fiyat isteniyorsa bunun sebeplerini araştırmalısınız. 

Tapu İşlemleri

Sonunda karar verdiniz ve ev satın almaya hazırsınız. Bu durumda bölgenizdeki tapu müdürlüğüne başvuru yaparak satış işlemleri için randevu almanız gerekiyor. Tapu randevusu için gerekli belgelerin yanınızda bulunduğundan mutlaka emin olun:

• Alıcı ve satıcıların nüfus cüzdanları,
• Alıcıların 2 adet, satıcıların 1 adet vesikalık fotoğrafı,
• Konutun bağlı olduğu belediyeden alınacak olan rayiç bedeli,
• Zorunlu deprem sigortası,
• Konutun tapusu (asıl belge, fotokopi değil),
• Eğer konut krediyle alınacaksa banka ipotek evrakları

Tapu randevunuza gitmeden önce tapu harcınızı hesaplayıp ödenme şeklini satıcıyla aranızda kararlaştırmayı da unutmamalısınız. 2022 yılı için tapu harcı tapuda beyan edilen satış bedelinin %4’ü ve üzerine eklenen 265 TL döner sermaye bedeliyle hesaplanıyor. Eğer aksini kararlaştırmadıysanız tapu harcı satıcıyla aranızda yarı yarıya paylaşılarak ödeniyor. Burada tapuya satış bedelinin gerçek bedelden düşük olarak gösterilmemesi gerekiyor. Bunun yapıldığı durumlarda hem satıcıya hem de size büyük cezalar kesilebiliyor. 

Son olarak evinizi satın aldıktan sonraki 5 yıl içinde satmaya karar verirseniz gayrimenkul değer artış kazancı vergisi de ödemeniz gerektiğini hatırlatalım. Bu konuyla ilgili öğrenmeniz gerekenleri Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Hakkında Her Şey yazımızda okuyabilirsiniz.

Elden Ödeme Yapmayın

Ev alırken başvurulabilecek birçok ödeme yöntemi var ve süreci en güvenli şekilde yasal düzleme oturtmak için elden ödeme yöntemine başvurmamalısınız. Eğer evi size satan kişi yakından tanıdığınız ve güvendiğiniz birisi değilse havale, bloke çek veya EFT gibi yöntemleri tercih edebilir veya e-Devlet üzerinden tapu takas sistemiyle tapu ve noter işlemleri tamamlanana kadar bloke olan bir ödeme yapabilirsiniz.

Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler Listesinin En Kritik Konusu: Evde Kiracı Olması Durumu 

Satın almayı planladığınız evde kiracı oturuyorsa ilk yapmanız gereken satıcının kiracıyla olan mevcut kira sözleşmesine göz atmak. Çünkü o sözleşmeyi harfi harfine devralıyor ve yıllık süresi bitene kadar kiraya zam veya sözleşme üzerinde değişiklik yapamıyorsunuz. Ayrıca evi boşaltmak istemeniz durumunda yasal olarak en az 6 ay beklemeniz gerekiyor.

Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler konusunda artık uzmansınız! Gönül rahatlığıyla istek ve ihtiyacınıza uygun bir ev satın alabilirsiniz. Gayrimenkulle ilgili daha fazla bilgi sahibi olmak isterseniz “Web Tapu Nedir? Nasıl Kullanılır? Web Tapu Randevusu Nasıl Alınır?” adlı blog yazımızı da inceleyebilirsiniz. Yeni evinizde güle güle oturun! Veya bizimle iletişime geçin, kısa ve orta dönem kiralama seçenekleriyle evinizin değerini arttırın!

…

Missafir olarak kısa ve orta vadeli kiralamalarda ev sahiplerimize uçtan uca yönetim desteği sunuyoruz. Ev sahiplerimiz hiçbir problemle uğraşmadan kolay, güvenilir ve stressiz bir kiralama deneyimi yaşayabiliyor; evlerinden daha fazla kira geliri elde edebiliyor. Bu süreçte misafirlerimiz de zengin ürün yelpazemiz içerisinden beklentilerine ve zevklerine uygun olan evlerimizde 5 yıldızlı otel kalitesi ve ev konforunda konaklama fırsatını yakalıyor. Hakkımızda daha fazla bilgi edinmek için internet sitemizi inceleyebilirsiniz.