Son yıllarda kira bedellerindeki olağanüstü artış, haliyle ev sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan problemleri oldukça artırdı. Genellikle ev sahipleri yüksek kira zam talepleri nedeniyle fırsatçılık yapmakla eleştiriliyor. Ancak kiracının evi başkasına kiralaması konusu da, bu gündemin bir başka tarafını ortaya koyuyor.
Kiracı kiraladığı yeri başkasına kiraya verebilir mi? Alt kiralama hakkındaki yasal mevzuat nedir? Yeni yasa bu konuda ne diyor? Bu yazımızda bu konuda merak edilen tüm soruların cevaplarını vereceğiz.
Kiracı Kiraladığı Yeri Başkasına Kiraya Verebilir Mi?
Kiracının evi başkasına kiralaması, yani alt kiralama konusunu, “Alt kira ve kullanım hakkının devri” başlıklı Türk Borçlar Kanunu 322. Madde açıklar.
Türk Borçlar Kanunu Madde 322
- Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
- Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
- Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.
TÜRSAB A Grubu Turizm Lisanslı Missafir ile Yasal ve Kazançlı Kiralamayla Tanışın!
Türkiye’nin ilk ve tek sertifikalı gayrimenkul yönetimi platformu Missafir ile evinizi kısa/orta dönem kiralamak çok kolay! TÜRSAB A grubu turizm şirketi Missafir, hem 100 günden kısa, hem de orta ve uzun dönem kiralamalar için size sertifikalı, yasal ve sorunsuz bir gayrimenkul yönetimi hizmeti sağlar. Missafir’e katılın, stressiz ve kazançlı ev sahipliğinin tadını çıkarın!
Kiracının Evi Başkasına Kiralaması: Alt Kiralama Yapmak Yasal Mı?
Alt kiralama, kiracının kiraladığı evi veya işyerini başka bir kişiye kiraya vermesi işleminin resmi adıdır. Bu durum, özellikle son yıllarda oldukça arttı. Peki, alt kiralama yasal mıdır? Evi ev sahibinden başkası kiraya verebilir mi?
Öncelikle, alt kiralamanın yasallığını belirleyen en önemli faktör, kira sözleşmesinin içeriğidir. TBK 322. madde, kiracının, konut ve çatılı işyeri kiralarında, ev sahibinin yazılı rızası olmadan kiralanan yeri başkasına kiralayamayacağını belirtiyor. Bu da alt kira konusunun yasal olarak ev sahibinin onayına bağlı olduğunu gösterir.
Bunun yanında, sonradan yapılan herhangi bir eklemenin geçerli olması için kiralayanın paraf atarak onaylaması gerekir. Örneğin taşınmazın alt kiraya verilebileceğine dair bir madde eklemesi. Paraf atılmadan yapılan eklemeler, hukuki olarak geçerli olmaz.
Sonuç olarak, ev sahibinden habersiz yapılan hiçbir alt kiralama yasal değildir. Ayrıca sözleşmede belirtilen koşulların dışına çıkan alt kiralamalar da yasal geçerliliğini yitirir.
Kiralanan Dairede Başka Biri Oturabilir Mi?
Ev sahibi, kiracısının alt kiralama yaptığını fark etmesi durumunda konuyla ilgili delile ihtiyaç duyar. Çünkü kiracı, kiralama yapmadığını, bir süreliğine misafiri olduğunu iddia edebilir.
Peki kiralanan evde başkasının oturması yasal mı? Ev sahibinin bilgisi ve rızası dışında daireyi başkasının kullandığını ispat etmesi gerekir. Bu noktada ev sahibi, hem kiracıya hem de kullanan kişiye karşı dava açma hakkına sahiptir.
Kiracının Evi Başkasına Kiralaması: Kira Sözleşmesi Yoksa Ne Olacak?
Öte yandan, kiracı kiraladığı daireyi başka birine devrederken resmi bir belge kullanmamış olabilir. Ancak kira sözleşmesi olmaması, davayı geçersiz kılmaz. Bu noktada mahkeme, çeşitli delilleri değerlendirir. Kiralama ilanlarının görselleri, çevredeki kamera kayıtları, komşu beyanları ve görgü tanıklarının ifadeleri bu tür durumların tespitinde önemli rol oynar.
Kiracının Evi Başkasına Kiralaması: Ev Sahibi Tahliye Davası Açabilir Mi?
Peki kiracının evi başkasına kiralaması durumunda ev sahibinin hakları nelerdir? Peki, kiracının bu hareketi tahliye davası açma sebebi olur mu?
Kiracının, imzalanan kira sözleşmesine aykırı hareket ederek gayrimenkulü başkasına kiraya vermesi, ev sahibi için tahliye davası açma hakkını doğurur. Özellikle, sözleşmede alt kiralama yasağı bulunuyorsa ve kiracı buna rağmen gayrimenkulü başkasına kiraya verirse, bu durum hukuka aykırı bir eylem olarak kabul olur. Ev sahibi, bu durumda kiracıya karşı tahliye davası açabilir.
Tahliye davasının açılabilmesi için, sözleşmeye aykırı harekete dair ihtarname göndermesi gerekir. Bunun ardından kiracıya en az 30 gün süre tanınması gerekmektedir. Ev sahibi ihtarnamede, sözleşmeye aykırılığın giderilmesini talep eder. Eğer kiracı, bu süre içinde sözleşmeye uygun davranmazsa, ev sahibi tahliye davası açacaktır.
Türk hukukunda tahliye davası açılmasının altyapısını sağlayan iki ayrı yasa vardır:
- Türk Borçlar Kanunu Madde 316: “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.”
- İcra İflas Kanunu Madde 276: “Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.“
Ancak, bu sürecin yasal çerçevede doğru işlemesi için, ev sahibinin gerekli yasal adımları atması önemlidir. İhtarname, noter vasıtasıyla gitmelidir. Ayrıca tüm yasal süreler göz önünde bulundurulmalıdır. Eğer tahliye davası açılırsa ve karar kiracı aleyhine çıkarsa, bu durum alt kiracıyı da etkiler. Alt kiracının da tahliyesine gerçekleşecektir. Bu süreçte, kiralayanlar yasal prosedürlere uygun hareket etmelidir. Gerektiğinde uzman bir hukuk danışmanlığı almak, ev sahipleri için önemli olacaktır.
Kiralayan Alt Kiracıya Tahliye Davası Açabilir Mi?
“Ev sahibi olmayan kişi evi kiraya verebilir mi?” konusundaki hususlardan biri de tahliye davasıdır. Özellikle, alt kiracıya tahliye davası açılma ihtimali, kira ilişkilerinde önemli bir husustur.
Alt kiracının yasal durumu, kiracı ve mülk sahibi arasındaki kira sözleşmesine dayanır. Genellikle, alt kiracıya doğrudan ihtarname gönderilmesi gerekmez. Çünkü alt kiracı yasal muhatap değildir. Asıl kiracıya karşı alınan tahliye kararı, doğal olarak alt kiracıyı da kapsar. Bu nedenle alt kiracıya karşı ayrı bir tahliye davası açmaya genellikle gerek yoktur.
Kiracı Alt Kiracıya Tahliye Davası Açabilir Mi?
Kira sözleşmesinde asıl kiracı konumunda olan kişi, alt kira sözleşmesi çerçevesinde kiraya veren rolünü alır. Alt kiracı yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa asıl kiracının alt kiracıya tahliye davası açma hakkı doğar.
Kiracının Evi Başkasına Kiralaması: Yeni Yasaya Göre Alt Kiralama
Yukarıda “Kiracı evi bir başkasına kiraya verebilir mi?” konusuna, uzun dönem için yanıt verdik. Yakın zamanda, “kiracının evi başkasına kiralaması” konusunda yeni düzenlemeler geldi. Özellikle turizm amaçlı kiralanan konutlarda alt kiralamanın yasal çerçevesi değişti. Yeni yasal düzenlemelere göre, turizm amaçlı kiralanan konutlarda alt kiralama, belirli koşullar altında mümkün olabiliyor.
Yeni yasa, turizm amaçlı kiralanan konutların sadece malik, intifa hakkı veya üst hakkı sahipleri tarafından kiraya verilmesine izin veriyor. Dolayısıyla, bir kiracının turizm amaçlı kiralama yapması yasaklanmıştır. Bu durum, turizm amaçlı konutların konutları alt kiraya verilemeyeceklerini açıkça ortaya koymaktadır.
Ancak, bu genel yasak için iki istisna mevcuttur:
- Tüzel kişiliklerin, turizm amaçlı kiralanan konutları personellerinin kullanımına sunması yasaktan muaftır.
- Yüksek nitelikli konutlar(rezidanslar) alt kiralama yasağından muaftır.
Turizm Amaçlı Kiralanan Konutlarda Alt Kiralama
Öte yandan, Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesi altı ay veya daha kısa süreli kiralamalarda konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanmayacağını belirtmektedir. Ancak, yeni yasal düzenlemeyle TBK’nın alt kiralamayla ilgili hükümleri turizm amaçlı kiralamalarda geçersiz hale geldi.
Turizm Konutlarınızı Missafir’le Kiralayın, Sizin İçin Her Şeyi Halledelim!
Missafir, evinizi Airbnb, Booking ve Vrbo’nun da dahil olduğu 50+ global platformda listeler. Bu sayede evinizi tüm dünyada milyonlarca potansiyel müşteriye sunar.
İç mimari desteği, yüksek kalite fotoğraflar, özel içerikler ve ilan yönetimi hizmetleri sunan Missafir, profesyonel gayrimenkul yönetimi hizmetiyle evinizin gerçek potansiyelini ortaya çıkarır. Böylece %80’e varan kira geliri artışı sağlar.
Siz de yasal, sorunsuz ve kârlı bir ev sahipliği deneyimi yaşamak isterseniz, şimdi Missafir’e katılın!
Kiracının Evi Başkasına Kiralaması: Alt Kiralama Cezası
Eğer kiracı mülk sahibinin onayı olmaksızın alt kiralama yaparsa, bu eylemin bir cezai yaptırımı yoktur. Asıl kiracının karşılaşacağı tek yaptırım evi boşaltmak durumunda kalmak olacaktır. Bu durum da yalnızca ev sahibinin tahliye davası açması ve mahkemenin kiracının izinsiz alt kiralama yaptığını tespit etmesi durumda gerçekleşir.
Yeni Yasa Alt Kiralama Cezası
Yeni turizm yasasında alt kiralama yasağına uymayanlara ilişkin bir cezai yaptırım mevcuttur. Kanuna göre turizm konutlarında alt kiralama yapanlar her sözleşme için 100.000 TL ceza alır.
Kanunda bu konuya ilişkin kısım şu şekildedir:
“İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler ile kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.“
Konu hakkında daha detaylı bilgi için Alt Kiralama Nedir ve Yeni Airbnb Yasası yazılarımızı da kaçırmayın!
