Apartman ve sitelerde tıpkı toplu yaşamın görüldüğü diğer ortamlardaki gibi uyulması gereken çeşitli kurallar mevcut. Bahsi geçen bu kurallar yazılı halde bulunur ve apartmanlarda/sitelerde yaşayan sakinlerin huzuru ve güveni için gereklidir. İşte, apartman yönetim planı da bir apartmanın yönetimine dair kuralların, yönetime düşen sorumlulukların ve apartman görevlilerinin alacakları ücret gibi apartmanla ilgili meselelerin bir arada bulunduğu belgeye denir. Bu belge, apartmandaki bütün hak sahiplerini bağlayacı niteliktedir. Gelin, apartman yönetim planı nedir ve neden önemlidir, nasıl değişikliğe uğrar veya iptal edilebilir beraber inceleyelim.
Apartman Yönetim Planı Nedir?
Apartman yönetim planı konusunu incelerken öncellikle bu yönetim planının ne olduğunu anlamamız gerekir. Apartman ve site gibi toplu alanlarda yaşayan kişilerin ortak karara varmaları gereken belli konular bulunur. Bu konuların başında apartmanın veya sitenin yönetim tarzı, ortak alanların ve eşyaların kullanılması ve apartmanda yaşayan kişilerin uyması gereken belirli kurallar yer alır.
Yönetim planı da üstte sıraladığımız hususları ve apartmanın yönetimini kapsayan diğer tüm konuları düzenleyen yönetim planına verilen isim. Ayrıca apartman yönetim planının bir sözleşme niteliğinde olduğunu ve tüm kat maliklerini bağladığını belirtmemizde fayda var.
Apartman Yönetim Planı Neden Önemli?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde apartman yönetim planı içeriğiyle ilgili düzenlemelere yer veriliyor. Belirttiğimiz gibi bir sözleşme niteliğinde olan apartman yönetim planı ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili anlaşmazlıklarda bu kanuna göre karar alınmasında yardımcı olur. Aynı zamanda apartman yönetim planı kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne verilmesi gereken belgeler arasında yer alır.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki farklara ve nasıl kurulduklarına dair detaylı bilgi için Kat İrtifakı Nedir? Kat Mülkiyeti Nedir? isimli yazımızı okuyabilirsiniz.
Apartmanlarda ve Sitelerde Yönetim Planı Nasıl Oluşturulur?
Bir apartman veya site yönetim planı oluşturmak için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oy şartı aranır. Bu duruma ek olarak kat malikleri arasında birden fazla bağımsız bölüm üzerinde oy hakkı olanlar varsa söz konusu her bağımsız bölüm için bu kişi ayrıca oy hakkına sahip. Bütün kat maliklerini bağlayacak olan bu sözleşmenin oluşumu ve değişimi için o kişinin söz hakkıysa en fazla üçte bir oranında olur. Bu şartın sağlanmasıyla Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne bağlı ilgili tapu müdürlüklerine apartman yönetim planı belgesinin şerh edilmesi gerek. Bu belgenin şerhiyle apartmana veya siteye özel bir yönetim planı oluşturulmuş olur.
Oluşturulmuş bu yönetim planıyla kat malikleri genel kurulun sorumluluğunda ortak olarak uygulanacak kararların alınmasını sağlar. Alınmış kararlarsa denetim kurulu tarafından kontrol edilir.
Apartman Yönetim Planına Nereden Ulaşılır?
Tescil işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi için kat irtifakı sırasında yönetim planının da tapuya verilmesi koşulu bulunuyor. Bu sayede tapu siciliyle ilgisi olan herkes tapuda bulunan belgelerin kendisine gösterilmesini isteyebilir. Bu belgeleri gösterme ve kişinin isteğine göre belgenin örneğini alabilmesi işlemi bir tapu memuru tanıklığında gerçekleşir. Bu olanak sayesinde kimsenin tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini söyleme hakkı bulunmaz.
Belirli bir harç ücreti ödeme koşuluyla kat malikleri yönetim planına ilgili tapu müdürlüğünden ulaşabilir.
Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Yönetim planında zaman içinde bazı sebeplerden kaynaklı olarak değişiklik yapılması gerekebilir. Yönetim planı değişimi için bir oylama yapılmalı. Ancak beşte dört oy birliği sağlandığında yönetim planı değişimi yapılabilir. Apartman ve site yönetim planının oluşturulması sırasındaki bağımsız bölümlere sahip kişilerin yazımızda daha önceden belirttiğimiz oy oranı bu durumda da geçerli olur.
Apartman ve Site Yönetim Planı Nasıl İptal Edilir?
Yönetim planı iptali ile yönetim planı değişimi farklı seyreden işlemler. Çünkü yönetim planının tamamen iptal edilmesi gibi bir durum olamaz. Fakat yönetim planı için kat maliklerinin genel kurula iletecekleri değişiklik talebi kabul edilmezse ya da değişiklik için yeterli oy çokluğu sağlanmazsa buna dair bir yaptırım bulunur.
Genel kurula bu talepte bulunan kat malikinin kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesine dava açma hakkı bulunuyor. Ayrıca kat malikleri değişim kararının alınışından itibaren 6 ay içinde de yine aynı şekilde dava açabiliyor. Kat malikleri yönetim planında yapılan değişikliklerin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorlarsa bu karara karşı da sulh mahkemesine başvurup değişikliğin iptalini isteme hakkına sahip. Bir kat malikinin yönetim planı değişikliği hakkındaki toplantıda olumlu oy kullanmışsa dava açma hakkına sahip olamadığını da hatırlatmak isteriz.
Davanın taşındığı sulh mahkemesi yönetim planının hukuka aykırı maddelerini kısmen iptal edebilir.
Yönetim planı ile ilgili bilmeniz gerekenler bunlar. Eğer gayrimenkul hakkında daha fazla içerik okumak ve bilgi edinmek isterseniz Parsel Sorgulama Hakkında Bilmeniz Gereken Her Şey ve İskan Ne Demek? İskan Nasıl Alınır? isimli yazılarımıza da göz atmanızı öneriyoruz.
