“Kira tespit davası nedir?” ve “Kira bedeli nasıl belirlenir?” hem mülk sahiplerinin hem de kiracıların cevaplarını merak ettikleri sorular. Özellikle de 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçerli olan yürürlükteki Kira Zam Oranı Kanunu sebebiyle hem ev sahipleri hem de kiracılar kira bedelinin ne kadar olması gerektiği hakkında büyük soru işaretlerine sahip. Eğer kira zamlarına gelen bu düzenleme hakkında detaylı bilgi almayı istiyorsanız Ev Sahibi Kiraya Ne Kadar Zam Yapabilir? yazımıza mutlaka göz atmalısınız.
Kira bedelinin tespiti davası hakkında aklınıza takılabilecek her soru işaretini sizin için bu yazımızda cevaplandırdık.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kiracının ya da ev sahibinin kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebiyle açılan davalara kira tespit davası denir. Bu dava yoluyla kira bedelinin piyasa koşullarına göre uygun değere uyarlanması amaçlanır. Dava sonucunda mahkeme tarafından belirlenen kira bedelindeki artış haricinde kiracının aleyhine kira sözleşmesinde değişiklik yapılamaz. Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer alır.
Kira Tespit Davası 5 Yıllık Süre Kuralı Nedir?
Beş yılın altındaki kira sözleşmelerinde eğer taraflar kira artış oranı belirlememişse mahkeme tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının üzerinde karar veremez. Gelin, bu ne anlama gelir daha detaylı olarak inceleyelim.
Ev sahibi ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi 5 yılı doldurmamışsa ve taraflar arasında kira bedelinin artışına ilişkin bir anlaşma belirlenmemişse mahkemede emsal değer durumuna ve evin durumuna göre bir kira artış oranı belirlenir. Mahkeme tarafından belirlenecek olan kira artış oranı tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı üzerinde olamaz.
Kira bedelinin tespiti davası eğer 5 yıldan daha fazla sürmüş olan bir kira sözleşmesine dayanarak açılıyorsa mahkeme TÜFE oranına bağlı kalınmadan TÜFE’nin üzerinde bir artışa karar verebilir. Bu karar alınırken bilirkişi tarafından mevcut piyasa durumu ve kiracının evde kaldığı süre gibi bir çok durum ele alınır.
5 Yıl Geçmeden Kira Bedelinin Tespiti Davası Açılabilir mi?
Kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebiyle açılan davaların geçerlilik süresi 5 yıldır. Bu sebeple davanın üzerinden 5 yıl geçmeden yenisi açılamaz. Fakat eğer farklı bir ev sahibine veya farklı bir kiracıya kira bedelinin tespiti davası açılması hakkında böyle bir düzenleme bulunmaz, yani taraflardan birisi farklıysa 5 yıl bekleme zorunluluğu yok.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası
Belirlenecek kira bedeli, ev sahibi ve kiracı arasındaki kira sözleşmesinde ileri dönemler için talep edilebilir. Geriye dönük olarak kira bedelinin düzenlenmesi talebinde bulunulamaz.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira bedelinin tespiti davası için gerekli şartlar uygunsa dava açılabilir. Fakat Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na uygun bir dilekçe hazırlanmalı. Dilekçenin kanuna uygun şekilde düzenlenmesinden sonra görevli ve yetkili mahkeme belirtilerek dava açma işlemi gerçekleştirilebilir.
Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği
Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Kira bedelinin tespiti davası koşulları aşağıdaki gibidir:
- Kira sözleşmesi: Kira bedelinin tespiti davası için kira sözleşmesinin yazılı olma zorunluluğu bulunmaz. Ev sahibi ve kiracı arasında sözlü bir anlaşma yapılmışsa da bu dava görülebilir.
- Hukuki yarar: Davayı açan kişinin, yani ev sahibinin ya da kiracının davayı açmada hukuki yararının bulunması gerekir. Örneğin, kira zam oranı yasal sınırlar içerisinde gerçekleşmişse kira bedelinin tespiti davasında bir hukuki yarar bulunmaz.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Davanın ne zaman açılacağına ilişkin bir sınırlama bulunmuyor. Fakat davanın açıldığı tarihe göre mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedelinin hangi kira döneminde uygulanacağı farklılık gösterebilir. Yani eğer kira bedelinin tespiti davası yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılmış olursa mahkeme belirleyeceği kira bedelini yeni kira dönem başlangıcından itibaren olarak karar verebilir.
Kira Tespit Davası İhtar Şartı
Kira bedelinin tespiti davalarında ihtar şartı, tarafların dava açabilmeleri için en fazla 30 gün olarak belirlenmiş bir süreleri olmasına denir. Bu 30 günlük süre kira sözleşmesi bitmeden kişilere verilen süre olarak geçer. Bu süre içerisinde açılmamış davalar geçersiz sayılır.
Kira Tespit Davası Vekalet Ücreti Ne Kadardır?
Türkiye Barolar Birliği tarafından her yıl bir avukat ücret tarifesi yayınlanır. Bu tarifede belirtilen ücret asgari olup avukatın bu ücret altında vekalet ücreti belirleyememesi gibi durum söz konusu. Kira bedelinin tespiti davası, sulh hukuk mahkemesinde işleme alındığından bu tarifede belirtilen sulh hukuk mahkemesi ücretinden düşük ücret kararlaştırılamaz.
Kira Tespit Davası Masraflarını Kim Öder?
Kira bedelinin tespiti davasında yargılama giderleri her dosyaya göre değişkenlik gösterebilir. Ancak her dava açılırken mutlaka harç ve gider avansı yatırılması şart. Bunun yanında tebligat giderleri, bilirkişi veya keşif ücreti de davanın masraflarına girer.
Kira bedelinin tespiti davasında tüm masrafları davayı açacak olan kişinin ödemesi gerekir. Ancak eğer davayı açan kiracıysa ve dava kiracının lehinde sonuçlanırsa daha az kira vererek bu masrafı karşılayabilir.
